今年一季度,隨著樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識,上海、北京等城市的剛性需求有所釋放,但各方對房價怎樣“合理回歸”仍存分歧。正在召開的博鰲亞洲論壇2012年年會上,圍繞今年樓市走向,中外與會嘉賓展開激烈碰撞,探尋房價回歸的“市場底”,為中國房地產(chǎn)改革把脈問診。
政策觸底:剛需“回暖”難改“回歸”大勢
今年全國兩會期間,住建部副部長齊驥明確表示,近期不會再出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策。政策“觸底”信號的發(fā)出,促使開發(fā)商“以價換量”,讓遏制已久的剛性自住需求開始逐步釋放。
與會嘉賓、SOHO中國董事長潘石屹說,前期“限購令”等政策出臺后,從去年9月始全國樓市成交量“懸崖式”下跌。但在政府“政策觸底”與開發(fā)商“以價換量”的綜合影響下,近期一些城市樓市出現(xiàn)回暖跡象。
與會嘉賓、諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者菲爾普斯認(rèn)為,中國政府采取一系列調(diào)控政策防止投資者過快炒高樓價,是為了糾正房價結(jié)構(gòu)性的過高增長。紅杉資本創(chuàng)始人沈南鵬則說:“中國房價高企甚至已經(jīng)造成人才向海外流失。”
“房地產(chǎn)行業(yè)還在‘過冬’,必須花心思挖掘剛需,把注意力放在有潛力的二三四線城市。”佳兆業(yè)集團(tuán)總監(jiān)周素萍坦言。
與會嘉賓普遍認(rèn)為,以自住需求為主的市場,將是2012年中國樓市的鮮明特征,不要奢望房價今年會大幅反彈,穩(wěn)健調(diào)整仍將是基本走勢。
市場尋底:房價回歸“合理區(qū)間”尚待時日
溫家寶總理在今年全國兩會上表示,一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位,因此調(diào)控不能放松。
對此,上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭說,目前中國500強(qiáng)房企的“庫存”巨大,不少開發(fā)商資金緊張的問題更加突出。在雙重壓力下,通過降價促銷回籠資金是主要路徑。預(yù)計新一輪的打折降價潮,將在未來兩三個月內(nèi)持續(xù)展開。
那么,房價還有多大下行空間?
與會嘉賓、成都大學(xué)副校長張其佐認(rèn)為,如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動搖,市場底部最遲將在年底前出現(xiàn),房價至少還有15%至20%的下降空間。
一些與會嘉賓認(rèn)為,不能忽視“房價合理回歸”過程中的地方政府阻力。“市場底”何時出現(xiàn),調(diào)整程度是否合理,還取決于地方政府會否自行給樓市“松綁”。
“如果成交量回暖和價格止跌兩個指標(biāo)同時出現(xiàn),就可以確認(rèn)底部出現(xiàn)。”楊紅旭說,樂觀地看,今年樓市“市場底”將出現(xiàn)在第二三季度。
改革跟進(jìn):政策退出應(yīng)避免新的“報復(fù)性反彈”
“目前房地產(chǎn)調(diào)控效果仍是短期的,短期的需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給,反而會給以后房價帶來上漲壓力。”張其佐說,調(diào)控政策頻繁多變,也會帶來市場劇烈波動。
“既然是短期調(diào)控政策,就早晚要退出。”中國(海南)改革發(fā)展研究院執(zhí)行院長遲福林說,只有制度建設(shè)才能“填補(bǔ)”政策退出的空間。否則,樓市調(diào)控就難以走出“越調(diào)越高”和“報復(fù)性反彈”的怪圈。
對于房地產(chǎn)如何深度改革,財政部財政科學(xué)研究所所長賈康認(rèn)為,“雙軌統(tǒng)籌”是解決目前房價過高的重要手段。“政策軌”上的保障房供給是政府要牽頭“托底”;對商品房價,政府不應(yīng)再用行政手段一味強(qiáng)力干預(yù)。“市場軌”上政府應(yīng)該主要管規(guī)劃、管規(guī)則、管收稅。
“2012年是房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)折年。”潘石屹認(rèn)為,開發(fā)商“有錢就能圈地,蓋房就能掙錢”的開發(fā)模式已結(jié)束。政府應(yīng)該轉(zhuǎn)而用稅收政策、貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場,通過增加土地供應(yīng)等市場配置資源手段穩(wěn)定樓市。
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